JEANBRUN REDUIT LES DROITS DES LOCATAIRES DE LOGEMENTS PASSOIRES : POUR PLUS DE RENOVATIONS, IL FAUT LES RENFORCER

Le projet de loi Jeanbrun discuté cette semaine à l’Assemblée nationale va réduire les droits des locataires de logement passoires. Le texte (art.6) prévoit des dérogations pour qu’un logement ne respectant pas le niveau de performance énergétique exigé puisse malgré tout être considéré comme « décent » à certaines conditions. Le Gouvernement annonce ainsi vouloir « remettre sur le marché » près de 700 000 logements. De nombreux médias ont repris cette formule sans la questionner.

90% des logements passoires G sont toujours en location sur le marché...

Les thermiciens de Zéro Logement Malade réalisent des visites des 503 logements à Villeurbanne et des 3398 logements à Lyon catégorisés G dans la BNDB et détenus par des SCI. Le porte-à-porte révèle que 90% des logements G sont toujours en location.

Les bailleurs ont des moyens d'éviter que leur logement soit catégorisé en G. D'abord en évitant de mettre à jour le DPE pour les logements loués depuis longtemps. Il n’y a pas d’obligation de remettre automatiquement un DPE actualisé lors du renouvellement tacite du bail (source ministérielle). Or, à Lyon, 40 % des ménages locataires occupent leur logement depuis au moins cinq ans (INSEE). A la demande de DPE valide d'une locataire lyonnaise occupant le logement depuis 2018, l'agence Chomette a refusé et les échanges internes révèlent la politique : « Il ne faut pas lui envoyer de DPE, sauf s'il est bon. Nous n'en avons pas l'obligation ».

Certains bailleurs s’appuient sur des DPE erronés : l’étude KRNO évalue à 3,4 % la part des diagnostics complaisants, la majorité pour éviter la catégorisation en F ou G.

... Et les locataires qui les habitent payent le coût des reports de rénovation

Les locataires des passoires payent des factures énergétiques élevées. On estime à 628€ annuel par ménage sur le surcoût d’une passoire par rapport au même logement rénové jusqu’à la classe D. Le report des rénovations est payé par les locataires.

Le droit actuel offre deux protections. Les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés. Et lorsqu’un logement ne respecte pas le seuil de décence énergétique, le locataire peut demander sa mise en conformité : le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur réalisation.

Le premier levier ne sera pas changé par la loi. Encore faut-il parvenir à obtenir son DPE le faire appliquer. Par exemple, à Villeurbanne, Aube Thilloy a dû faire intervenir un expert puis saisir un conciliateur pour obtenir le 4 septembre dernier de la régie Chomette le remboursement des augmentations de loyer prélevées en violation du gel applicable aux passoires depuis 2022.

La loi affaiblit directement le second levier. Le locataire ne pourra plus invoquer la non-décence énergétique pour obtenir les travaux, la réduction ou la suspension de son loyer. Le 8 septembre dernier, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné l’isolation thermique d’un logement G, sous astreinte de 100 € par jour, et accordé 14 500 € aux locataires pour leur préjudice de jouissance. Ce ne sera plus possible si la loi passe.

Les dérogations pour ne plus considérer "indécentes" nombre de passoires ne vont pas remettre des logements sur le marché : elles vont réduire les droits de leurs habitants. Pour accélérer les rénovations, il faut au contraire les renforcer.

Renforcer les droits des habitants locataires de logements passoire

Les Locataires Ensemble et les ingénieurs de Zéro Logement Malade demandent aux députés de :

• Supprimer les dérogations qui réduisent les droits des locataires de logements passoires
• Accès au DPE : chaque reconduction tacite du bail, le bailleur doit transmettre automatiquement un DPE en cours de validité. S’il est absent, périmé ou manifestement erroné, le locataire peut le faire réaliser par un diagnostiqueur certifié de son choix, aux frais du bailleur ; dans l’intervalle, aucune augmentation de loyer ne peut être appliquée.
• Rendre l’historique des loyers transparent : tout locataire doit pouvoir obtenir, sur simple demande, un relevé certifié des loyers hors charges appliqués à son logement au cours des cinq années précédentes, précisant la date et le fondement de chaque augmentation ainsi que la classe énergétique alors applicable. Les pièces justificatives doivent pouvoir être communiquées sous une forme anonymisée. À défaut, toute augmentation contestée est présumée irrégulière.
• Développer le pouvoir Habitant de déclencher des rénovations : Mon droit d’Rénov’. Après constat de non-décence ou d’insalubrité et mise en demeure restée sans effet, le refus du bailleur ne doit plus bloquer les travaux. Pour les travaux urgents et d’un montant limité, le locataire peut consigner ses loyers et présenter un devis au bailleur. En cas d’inaction, il doit pouvoir utiliser l’argent consigné pour faire les travaux. Pour une rénovation lourde, il peut demander un bail à réhabilitation d’office : un bailleur social, une SEM ou un organisme agréé finance et réalise les travaux, gère temporairement le logement et se rembourse sur les loyers restant dus, sans hausse pour le locataire ni suppression des droits liés à la non-décence. Le locataire est maintenu dans les lieux ou temporairement relogé avec un droit au retour.

Utilisons les loyers pour ce à quoi ils devraient être utiliser en priorité : le soin des logements. Si les bailleurs ne veulent pas lancer les rénovations, donnons les moyens et le pouvoir aux habitants directement concernés de le faire.

Locataires Ensemble, Salim Poussin, président

Zéro Logement Passoire, Solène Peyragrosse, présidente